購入物件を大公開！3棟目「栃木県足利市・RCマンション」

2011年3月 「埼玉県・木造アパート（5,300万円）」
2011年9月 「神奈川県・鉄骨アパート（4,800万円）」

購入した2つの物件は、その後順調にキャッシュフローを生み出してくれました。一時は底をついてしまったお金も順調に貯まってきたので、2014年の秋頃から、3棟目の購入を検討し始めました。早速、新川さんに相談です笑

（新川さんについては、こちらの記事をご覧ください）

サラリーマン卒業に向けて、3棟目は手元に残る金額を増やしたかったので、「1億円程度のRC物件」を探すことにしました。利回りは10％以上が希望ですが、物件価格が高騰し始めていて、すぐには見つからないだろうなぁと思っていると、1週間もしないうちに新川さんからメールがありました。

栃木県の物件ですが、利回り10％以上で現在満室、スルガ銀行の評価も取得済みです。いかがでしょうか。

希望通りの1億円前後、利回り10％以上（満室）のRC物件。しかも融資の内諾まで取り付けてあるなんて･･･新川さん、凄過ぎるー！！∑(ﾟ∇ﾟ|||)笑

金額も9,800万円まで下げてもらえるとのことで、利回りは約11％になりました。非公開物件だったため、メールをもらった10日後に現地を見に行きました。

足利市に降りるのは初めてで、さすがに田舎感はありましたが、最寄駅から徒歩3分の立地ですし、建物の状態も悪くありません。特に問題もなかったので、翌日に買付申込みを提出しました。

その後、売買契約も済ませ、決済の準備を進めていました。前・勤務先（ゼネコン）に静岡銀行の支店長がいらっしゃいました。当時、建設中だった分譲マンションの件と異動のご挨拶でした。

そのとき、たまたま「静岡銀行が不動産投資用融資に力を入れ始めている」という会話になり、オフレコで私の不動産投資について相談しました。担保評価の高い、神奈川県海老名市の2棟目のアパートは、すぐにでも借り換えをお願いしたいとのことでした。

当時、スルガ銀行からの借入金利は4.5％でしたが、静岡銀行は3.3％で借り換え可能ということでしたので、すぐにでもお願いしたかったのですが、スルガ銀行は借入から5年以内の借り換えは、一括返済する額の2％の違約金が発生します。

まだ、4,000万円以上残っていたので、違約金は80万円以上になってしまします。さらに登記費用や融資手数料などの借り換え費用を考えると、そこまで大きなメリットにはならなかったため、借り換えは泣く泣くあきらめました。

しかし、栃木県のマンションが融資してもらえることになりました。ゼネコン時代のお付き合いを踏まえた特別待遇だそうです。

スルガ銀行からは4.6％の金利が提示されていましたが、静岡銀行は3.3％で融資承認が降りました。まさに渡りに舟状態です。若干の自己資金を求められましたが、「9,440万円、30年返済、金利3.3％」で融資が降りました。

キャッシュフロー

■賃料収入：　897,000円
■借入返済：　▲413,429円
■管理費：　　▲44,850円（回収賃料の5％）
■月間収支：　＋438,721円
■年間収支：　＋5,264,652円

上記試算は最大の数字ですが、2014年11月の購入から、現在2年半が経過しましたが、修繕費や固定資産税等を差し引いても800万円以上のキャッシュフローを生み出してくれています。

同時に元金も460万円返済しているので、純資産は約1,260万円増えた計算になります。満室賃料も若干ですが、910,000円に上げることに成功しました。あと5年くらいはこのまま高い入居率を維持してくれるとありがたいなぁと願っています。

新川さんのおかげで、3棟目もよい物件を購入することができましたが、実は3棟目の購入と同時並行で4棟目も検討していました。そして3棟目の購入から1ヶ月後に、4棟目（1億5,500万円）を購入しました！2ヶ月で合計2億5,300万円の物件を購入したことになります。4棟目の購入に関する記事はこちら。