購入物件を大公開！4棟目「愛知県名古屋市・RCマンション」

2011年3月 「埼玉県・木造アパート（5,300万円）」
2011年9月 「神奈川県・鉄骨アパート（4,800万円）」
2014年11月　「栃木県・RCマンション（9,800万円）」

サラリーマン卒業に向けて、3棟目は約1億円のRCマンションを購入しました。その3棟目を購入する際、融資を受けた静岡銀行から、4棟目の融資についても前向きな回答をいただいていたので、並行して4棟目も探していました。（3棟目購入に関する記事はこちら）。

2014年11月17日、仕事から帰ったあと、もはやルーティンとなっている物件のネット検索をしていると、「楽待」の会員限定情報で以下の物件が掲載されていました。

3棟目、4棟目に購入した物件以外にも、いくつか候補物件を静岡銀行に打診していたので、融資が降りやすい条件も把握できていました。この物件はいけそうな気がします。

結論から言うと、この物件も翌18日に買付申込み、19日に現地確認、23日に売買契約と、ネット検索からわずか5日後に売買契約というスピード勝負になりました。契約後にさらに高値での購入申込みも入ったようです。

近年、不動産投資への参加者が増大し、物件価格が高騰しています。収支が十分成り立つような高利回りの物件は少なくなっていますし、良い物件は一瞬で売れてしまいます。良い物件を取得するのがますます難しい時代になってきました。見極める力と即決できる判断力の両方が求められます。

契約後の融資NG

融資については、静岡銀行に事前相談しながら進めていましたが、契約後に支店長から電話で「今回の融資について、審査部からNGが出てしまいました」と伝えられました。

静岡銀行の審査には以下の傾向があるため、
支店担当者の回答を過信してはいけないことを学びました。
①支店担当者と審査部の意見がまったく一致しない
②「審査部判断だから仕方がない」という姿勢で対応される

ちなみに、今回の融資NGの理由は、①保全不足、②3棟目購入から間隔が短い、この2点と回答がありましたが、結果的には共同担保を提供し、①の保全不足をクリアしただけで融資が降りたので、結局は保全の問題だけでした。

当然、売主との売買契約には融資特約を付けているため、万が一融資が降りず、契約が解除になっても違約金等は一切発生しませんが、契約後の融資NGはあまり心臓に良いものではありませんでした笑

キャッシュフロー

契約後の融資NGを経て、何とか4棟目を購入することができました。融資条件についても、団体信用生命保険の枠（上限1億円）の問題から、1億円（3.9％）と5,500万円（4.2％）になりました。具体的なキャッシュフローについては、以下の通りです。
■賃料収入：　1,309,000円
■借入返済：　▲740,627円
■管理費：　　▲65,450円（回収賃料の5％）
■月間収支：　＋502,923円
■年間収支：　＋6,035,076円

上記試算は最大の数字ですが、2014年12月の購入から、現在2年半が経過しましたが、修繕費や固定資産税等を差し引いても700万円以上のキャッシュフローを生み出してくれています。同時に元金も700万円返済しているので、純資産は約1,400万円増えた計算になります。

そして、この4棟目の購入により、年間の満室賃料は約4,000万円になり、ここから借入返済、管理手数料、固定資産税・都市計画税を差し引いた税引き前のキャッシュフローは1,800万円になりました。入居率も95％以上を維持しているので、これで何とかサラリーマンを卒業する準備が整いました！